新竹危老時程獎勵歸零後，如何比較基準容積與原建築容積、規模獎勵及建築面積試算。
案例聲明：本文試算數字為示意，非特定真實基地，具體個案仍須依實際權狀、都市計畫、法規與專業人士意見為準。
資料更新：2026年10月31日｜作者：張偉倫 Lawrence
新竹危老的時程獎勵已在2025年5月12日歸零，現在還能拿的是規模獎勵與中央獎勵辦法的其他項目，總量仍受危老條例第6條限制：獎勵後容積不得超過基準容積1.3倍，或原建築容積1.15倍。新竹的老屋地主要先算清楚「基準容積」和「原建築容積」哪個對自己有利，再談合建條件。
什麼是危老容積獎勵？
危老容積獎勵是指依危老條例第6條，重建後的建築容積可在基準容積之外，依結構安全、規模、耐震、綠建築等項目給予額外樓地板面積，但有總量上限。這些獎勵不得與其他法令的容積獎勵同時適用。
時程獎勵怎麼歸零的
條例2017年施行，原本施行3年內申請給基準容積10%；2020年修法後第4年起逐年遞減為8%、6%、4%、2%、1%。中央社報導，時程獎勵已於2025年5月12日歸零。現在新送件的案子，不會再有這一塊。
規模獎勵怎麼算
- 基地面積達200平方公尺（約60坪）：給基準容積2%。
- 每增加100平方公尺：再加0.5%。
- 時程獎勵與規模獎勵合計不得超過基準容積10%。
- 合併鄰接基地適用獎勵時，面積最高以1,000平方公尺計。
新竹地主的試算步驟（示意）
- 查使用分區與法定容積率，算出基準容積。
- 調使用執照，算出原建築容積（老公寓常常已超過現行容積）。
- 比較：基準容積×1.3 和 原建築容積×1.15，看哪條上限較高。
- 加計規模獎勵與獎勵辦法其他項目，但總量不得破上限。
- 把可建樓地板面積換成「可分回坪數」，再談合建比例。
示意試算：基地330平方公尺、容積率240%，基準容積792平方公尺。規模獎勵達300平方公尺為2.5%，約19.8平方公尺；1.3倍上限為1,029.6平方公尺。實際可拿多少，要看其他獎勵項目與審查結果。
常見誤區
- 誤區一：「危老一定多30%。」1.3倍是上限，不是保證。
- 誤區二：「時程獎勵還能補申請。」已歸零，新案不再適用。
- 誤區三：「等修法容積會更多。」內政部2025年11月草案版本對未達500平方公尺基地，上限擬降為基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍；行政院2026年7月通過的草案改依住宅比率及規模訂上限，細節以立法院審議結果為準。小基地等修法，不一定比較好。
我在新竹看到的實務狀況（示意）
我在新竹市區看過（示意）四樓老公寓，原建築容積已經高於現行法定容積，地主以為「危老一定多很多」，算完發現用1.15倍那條路比較有利，增加幅度沒有想像中大。張偉倫 Lawrence 的建議是：先把兩條上限並排算清楚，再決定要不要合併鄰地拉大規模。新竹市至2025年4月底累計受理危老209件、核准185件，案量在竹苗地區相對多，比價的建商也多。
FAQ
Q1：危老時程獎勵還有嗎？ 沒有。時程獎勵依條例逐年遞減，已於2025年5月12日歸零，新申請案只能適用規模獎勵與其他獎勵項目。
Q2：危老容積獎勵上限是多少？ 依危老條例第6條，獎勵後建築容積不得超過基準容積1.3倍，或原建築容積1.15倍。
Q3：新竹老公寓危老可以多蓋幾坪？ 要看基準容積、原建築容積與基地規模，先分別試算1.3倍與1.15倍兩條上限，再加計規模等獎勵，實際以審查核定為準。
想先算你家基地能拿多少容積？
張偉倫 Lawrence｜土地開發整合｜房地產顧問｜專案代銷 0988 510 018 服務範圍：竹南、頭份、新竹、竹北 lawrencelandtw.com
帶著土地謄本、使用分區證明與使用執照來找張偉倫 Lawrence，先把容積算清楚，再談合建。
資料來源（查證日期：2026/10/31）
- 全國法規資料庫：危老條例第6條 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=D0070249
- 中央社：危老條例時程獎勵12日歸零 續推規模獎勵（2025/5/8） https://www.cna.com.tw/news/aipl/202505080182.aspx
- 自由財經：危老條例修正三讀（2020/4/17） https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3136806
- 聯合新聞網：危老累計受理4,598件（統計至2025/4/30） https://house.udn.com/house/story/123589/8883573
- 中央社：危老條例修正4方向（2025/11/27） https://www.cna.com.tw/news/aipl/202511270351.aspx
- 行政院：危老條例修正草案（2026/7/16） https://www.ey.gov.tw/Page/9277F759E41CCD91/1527fc05-2d18-4759-9e87-dbb6c9308707
- 試算為示意，實際依當年法規與個案為準。
容積是樓地板面積，不等於地主可分回的成屋坪數
「容積率 240%」在法律上是用基地面積推算允許計入容積的樓地板面積，並不是等同可銷售的住宅坪數。規劃時仍有樓梯、電梯、管道間、設備空間、結構、停車場與依法不計容積項目等因素。地主與建商談合建，不能直接把容積總量乘上售價當成可分回價值。
以資料中的 330 平方公尺基地示意，基準容積為 792 平方公尺；即使某項獎勵帶來額外樓地板面積，仍須另外用建築配置圖評估實際戶數、房型、面積分配與施工成本。
重要法規辨識：基本上限與額外規模獎勵應分開列
現行危老條例第 6 條的第一項，以基準容積 1.3 倍或原建築容積 1.15 倍為基本上限，但同條另規範時程及規模獎勵的計算方式，部分獎勵可不受第一項基本上限限制；時程與規模獎勵合計仍有 10% 上限及鄰地合併條件。不能只用「危老永遠不超過 1.3 倍」一句話涵蓋所有情形。
因此報價時要拆成基準容積、原建築容積、各獎勵項目及法定限制四欄，讓建築師逐項列示，再以主管機關核定為最終準據。
談合建前，先做兩套財務敏感度試算
第一套用保守造價、保守銷售單價與較高融資成本試算，檢驗建商是否有足夠續建能力；第二套再以較理想的坪效與市場成交條件評估。兩套結果一起看，才能知道分回比例是建立在合理假設，還是只建立在樂觀廣告上。
如果土地有多人共有、不同戶別使用現況、地下室或建築線問題，建築圖說與權利整理成本尤其容易被低估。
法規校對時間：2026年10月31日。 行政院修正草案仍在立法院審議，本文區分現行法與草案；如有修法以正式公布生效內容為準。個案應由建築師、結構技師、地政士、稅務／法律專業人士與主管機關確認。