頭份危老合建簽約前，地主需要確認分回、信託、建經撥款、續建、搬遷補貼與解約機制。
案例聲明：本文案例情境經過調整重組，非特定真實客戶之完整寫照，僅供說明實務常見狀況參考，具體個案仍須依實際權狀、法規與專業人士意見為準。
資料更新：2026年10月31日｜作者：張偉倫 Lawrence
頭份地主跟建商合建危老，分回比例只是第一題，真正保護地主的是三道保險：土地與資金交付信託、找建經公司控管進度與撥款、契約寫清楚續建機制。危老需要全體所有權人同意，任何一戶簽了才發現條件不清，整案都會卡住，所以契約要在簽同意書前談完。
什麼是危老合建？
危老合建是指地主提供土地與原有房屋，建商負責拆除、設計、興建與資金，完工後依約定比例分配房屋與土地持分的合作方式。地主原則上不出錢，但承擔「建商做不完」的風險。
合建契約的檢查清單
- 分回標的：寫明分回樓層、戶別、坪數計算方式（含不含公設、車位）。
- 分回比例依據：要求建商提供重建後可建坪數與成本、售價假設，地主自己也找人試算。
- 信託：土地與興建資金交付信託，資金專款專用。
- 建經公司：由第三方建經查核工程進度，再依進度撥款。
- 續建機制：營造廠出狀況時，保留款、已施工未請領工程款如何讓接手廠商續建。
- 搬遷與租金補貼：每月補貼多少、從何時起算、延期怎麼算。
- 稅費分擔：土地增值稅、契稅、房屋稅由誰負擔要寫明。
- 解約條件：多久沒取得建照、多久沒開工，地主可解約並取回土地。
常見誤區
- 誤區一：「有信託就萬無一失。」理財周刊報導曾有案例，雖有履約保證、建經與信託續建機制，因資金由建商掌控、預售款被挪用，最終無法續建。信託要看資金是否真的進專戶。
- 誤區二：「分回比例越高越好。」比例高但建商利潤太薄，反而增加做不完的風險。
- 誤區三：「修法後合建一定省稅。」內政部草案擬讓協議合建產權移轉減徵土地增值稅及契稅40%，但目前仍待立法院審議，不能先算進來。
我在頭份看到的實務狀況（示意）
我在頭份處理過的類型（示意）：三戶相鄰老透天，建商開出的分回比例看起來不錯，但契約沒有寫信託，也沒有建經，付款節點全由建商自己認定。張偉倫 Lawrence 的建議是先把「土地信託＋建經撥款＋續建條款」補進契約，再談比例。結果比例少了一點，但三戶地主都比較安心簽同意書。在頭份，危老通常是小基地、少戶數，一戶的疑慮就能讓整案停擺，契約透明比比例漂亮更重要。
FAQ
Q1：危老合建地主分回比例怎麼算？ 沒有法定比例，取決於可建樓地板面積、營建成本、售價與建商利潤。建議地主要求建商提供試算，並自行找專業人士複核。
Q2：危老合建一定要做信託嗎？ 法律沒有強制，但實務上建議土地與資金交付信託並由建經公司控管撥款，降低建商資金挪用或做不完的風險。
Q3：危老合建建商倒了怎麼辦？ 要看契約是否有續建機制，例如營造廠簽署的切結書、保留款與專戶剩餘資金，讓其他營造廠接手；沒有寫進契約，地主求償會非常困難。
頭份危老合建，簽約前先讓第三方看一次
張偉倫 Lawrence｜土地開發整合｜房地產顧問｜專案代銷 0988 510 018 服務範圍：竹南、頭份、新竹、竹北 lawrencelandtw.com
建商給的合建條件，可以先拿來找張偉倫 Lawrence 逐條對照，再決定要不要簽同意書。
資料來源（查證日期：2026/10/31）
- 全國法規資料庫：危老條例第5條（全體同意） https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=D0070249
- 理財周刊：危老重建資金、信託與續建機制 https://www.moneyweekly.com.tw/_Article?AID=96777
- 內政部新聞稿：危老條例修正（2025/11/27） https://www.moi.gov.tw/News_Content.aspx?n=4&s=334794
- 行政院：危老條例修正草案（2026/7/16） https://www.ey.gov.tw/Page/9277F759E41CCD91/1527fc05-2d18-4759-9e87-dbb6c9308707
- 實際依當年法規與個案為準。
頭份農地、農舍與都市住宅地的差異：先別把所有老屋當危老
在頭份看土地，常會同時看到農田、農舍與遠處新大樓。這樣的景象提醒地主：「老舊」與「危老可申請」是兩回事。都市計畫區內合法老建築物是否符合危老條例第 3 條，必須逐案查明；非都市土地上農舍不能因為屋齡大就套用都市危老獎勵。
對準備合建的地主而言，第一步不是詢問分回幾成，而是先確認基地與建物的合法身分、使用分區、道路及建築線，避免把不適用的土地條件放進錯誤的財務模型。
第三方信託與建經不能只寫名稱，還要看權限與帳戶
合建契約即使寫了「信託」與「建經」，仍須核對受託機構、信託財產範圍、各期撥款條件、預售款是否入信託專戶、監督權限與契約解除後的處理方式。不同信託商品的保障範圍有別，不保證工程一定完工。
地主尤其應要求取得信託契約重要條款、建經公司進度查核機制、營造廠履約責任、施工保險與預售買方權益安排的書面說明，並由熟悉不動產法律的律師協助審閱。
把「出問題以後」寫成真正能操作的條款
工期延誤、營造廠更換、建商財務惡化、資金缺口與交屋延期不能只用「雙方另行協商」帶過。合建契約應明確列出重大違約事件、改善期限、付款停撥條件、替代營造廠接手資格與解約後土地信託返還流程。
當三戶或更多地主共同合作時，還應先約定誰代表地主與建商開會、如何取得每期工程資訊、不同意見如何記錄，避免工程進行到一半才發現地主間也沒有決策機制。
法規校對時間：2026年10月31日。 行政院修正草案仍在立法院審議，本文區分現行法與草案；如有修法以正式公布生效內容為準。個案應由建築師、結構技師、地政士、稅務／法律專業人士與主管機關確認。