竹南老透天街屋的重建前評估：都市計畫、合法建物、耐震初評到全體同意的完整路線。
案例聲明：本文案例情境經過調整重組，非特定真實客戶之完整寫照，僅供說明實務常見狀況參考，具體個案仍須依實際權狀、法規與專業人士意見為準。
資料更新：2026年10月31日｜作者：張偉倫 Lawrence
竹南的老透天、老公寓要走危老重建，先看三件事：房子在不在都市計畫範圍內、是不是合法建築物、有沒有符合危老條例第3條的3種情形之一。最常見的路徑是「屋齡30年以上＋耐震評估未達標準＋改善不具效益或沒有電梯」。現行條例的重建計畫申請期限到2027年5月31日，行政院已提案刪除期限，但立法院三讀前仍以現行條文為準。
什麼是危老重建？
危老重建是指依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，由所有權人或合作的建商擬定重建計畫，經全體土地及合法建築物所有權人同意、主管機關核准後拆除重建，並可申請容積獎勵與稅捐減免的制度。它和都更最大的不同是：不用劃更新單元，小基地也能做，但必須100%同意。
第3條的3種適用情形
- 經建築主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除。
- 結構安全性能評估結果未達最低等級。
- 屋齡30年以上，耐震能力評估未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備。
前提是都市計畫範圍內、非經指定具歷史文化價值的合法建築物。竹南非都市土地上的老農舍、鄉村區透天，不在危老條例適用範圍內。
竹南屋主的評估步驟清單
- 調建物謄本與使用執照：確認屋齡、合法建築物身分。
- 查使用分區：確認位於竹南都市計畫範圍內，以及住宅區或商業區等分區。
- 找評估機構做結構安全性能評估（初評），多數縣市有補助，金額與名額依當年公告。
- 結果未達標準，再盤點同棟、同基地所有權人，確認能否取得全體同意。
- 評估是否合併鄰地：基地越完整，規模獎勵與產品規劃越有空間。
- 對照時程：現行條例2027年5月31日前提出重建計畫申請。
常見誤區
- 誤區一：「屋齡30年就能危老。」屋齡只是門檻之一，耐震評估未達標準才是關鍵。
- 誤區二：「危老可以多數決。」危老需要全體土地及合法建築物所有權人同意，一戶不同意就卡住。
- 誤區三：「危老和老宅延壽一樣。」老宅延壽是補強修繕補助，不拆除重建；苗栗縣2026年度老宅延壽於6/15至9/14受理，預計辦理2棟公寓、20棟透天。
我在竹南看到的實務狀況（示意）
我在竹南常遇到的狀況（示意）：一排連棟透天，其中兩戶想重建，另外三戶由長輩居住、不想搬。光靠兩戶的基地面寬太窄，重建後產品很難規劃。張偉倫 Lawrence 的做法是先幫屋主做初評，再拿結果和基地試算去跟鄰居溝通，讓大家看到「重建後分回什麼、搬遷期多久」，而不是一開始就談賣不賣。苗栗縣屋齡30年以上住宅約6.5萬戶，竹南很多老街廓都有同樣的整合題目。
FAQ
Q1：竹南老透天要符合什麼條件才能申請危老？ 須位於都市計畫範圍內且為合法建築物，並符合危老條例第3條的3種情形之一，最常見的是屋齡30年以上、耐震評估未達標準且改善不具效益或無電梯。
Q2：危老耐震評估要多少錢？有補助嗎？ 多數縣市針對結構安全性能評估有補助，金額、名額與申請期間依各縣市當年公告為準，申請前可先洽苗栗縣政府或評估機構確認。
Q3：危老重建申請期限到什麼時候？ 現行條例重建計畫申請期限為2027年5月31日；行政院2026年7月通過修正草案擬刪除期限，但仍待立法院審議，實際依當時法規為準。
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張偉倫 Lawrence｜土地開發整合｜房地產顧問｜專案代銷 0988 510 018 服務範圍：竹南、頭份、新竹、竹北 lawrencelandtw.com
帶著謄本與使用執照來找張偉倫 Lawrence，先確認適用條件，再決定評估、整合或維持現況。
資料來源（查證日期：2026/10/31）
- 全國法規資料庫：都市危險及老舊建築物加速重建條例（第3、5條） https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=D0070249
- 行政院：危老條例修正草案（2026/7/16） https://www.ey.gov.tw/Page/9277F759E41CCD91/1527fc05-2d18-4759-9e87-dbb6c9308707
- 內政部：危老重建條例懶人包 https://ws.moi.gov.tw/001/Upload/OldFile/news_file/%E5%8D%B1%E8%80%81%E5%B1%8B%E9%87%8D%E5%BB%BA%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E6%87%B6%E4%BA%BA%E5%8C%85.pdf
- 聯合報：苗栗老屋6.5萬戶 老宅延壽（2026/6/11） https://udn.com/news/story/7324/9560856
- 實際依當年法規與個案為準。
先查都市計畫與合法身分，不要從屋齡直接跳到獎勵
竹南的「老透天」不等於危老條例的「適用建築物」。一間位於都市計畫區內、具有合法使用執照的街屋，與同樣老舊但坐落非都市土地的農舍，適用制度可能完全不同。第一步應調閱建物登記謄本、使用執照，並向主管機關核對都市計畫使用分區；若合法性不明，需要先釐清原有建築物是否合法。
如果老屋本身是一排連棟，現況看起來可能共用牆、共用屋頂或與隔壁增建相連，仍須由建築師依建照、產權與結構資料確認重建範圍。不能只因為屋主願意拆屋，就推定整排街屋都能納入同一危老案件。
耐震評估後的四種決策
一、符合危老適用條件，且全體所有權人願意重建：可進入建築師量體試算、成本估算及同意書階段。二、評估未達一定標準，但住戶尚未有共識：先進行安全維護、風險說明與住戶溝通。三、建物條件不符危老：可請建築師評估一般建築重建或其他法律途徑。四、屋況可透過修繕改善：比較老宅延壽或補強方案，不必把拆除當成唯一答案。
上述路線不是主管機關對個案的認定，也不能代替正式結構安全性能評估。屋主在投入拆除與搬遷費用前，應先取得書面評估，將「依法能做」和「財務值得做」分開判斷。
竹南地主準備文件的實務整理
第一包：地號、土地登記謄本、地籍圖、土地使用分區證明。第二包：建號、建物登記謄本、使用執照、原核准圖說與屋齡資料。第三包：所有權人名單、共有與繼承情形、聯絡方式及初步意願。第四包：房屋現況照片、裂縫或滲漏水紀錄、先前修繕資料。
這些資料先整理妥當，才有辦法精確請建築師、估價師、評估機構或建商依同一份基礎資訊提出建議，不會每個人用不同假設算出不同的「可蓋幾坪」。
法規校對時間：2026年10月31日。 行政院修正草案仍在立法院審議，本文區分現行法與草案；如有修法以正式公布生效內容為準。個案應由建築師、結構技師、地政士、稅務／法律專業人士與主管機關確認。