竹北老社區重建要選危老或都市更新？從同意門檻、基地、容積、審議時程到所有權人溝通比較。
案例聲明：本文案例情境經過調整重組，非特定真實客戶之完整寫照，僅供說明實務常見狀況參考，具體個案仍須依實際權狀、法規與專業人士意見為準。
資料更新：2026年10月31日｜作者：張偉倫 Lawrence
竹北老社區要重建，危老和都更怎麼選，可以先用一句話判斷：所有權人少、可以全部談攏、基地不大，走危老；戶數多、有人不同意、需要多數決與權利變換，走都更。危老需要100%同意但程序較短，都更可多數決但程序與審議較長，兩者容積獎勵不能疊加。
危老與都更的定義
危老重建是指依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，經全體土地及合法建築物所有權人同意，對符合條件的危險或老舊建築物拆除重建。都市更新是指依《都市更新條例》，在劃定的更新地區或更新單元內，以重建、整建或維護方式改善環境，可依法定比例多數決推動。
3面比較
- 同意門檻：危老是全體同意（危老條例第5條）；都更依《都市更新條例》採法定比例多數決，比例依是否位於劃定更新地區等情形不同。
- 基地規模：危老不限基地大小，小基地也能做；都更需符合更新單元劃定基準。
- 時程與程序：危老是重建計畫核准後申請建照，程序相對單純；都更要經事業計畫、權利變換等審議，時間通常較長。
- 獎勵：危老獎勵後容積不得超過基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍，且不得與其他法令容積獎勵同時適用。
- 期限：危老現行重建計畫申請期限為2027年5月31日；行政院2026年7月通過修正草案擬刪除期限，仍待立法院審議。
竹北屋主的選擇步驟
- 盤點所有權人：幾戶、有無繼承未辦、有無共有或外地屋主。
- 確認建物條件：屋齡、合法建築物身分、是否做過耐震評估。
- 初步意向調查：能否全部同意？有幾戶明確反對？
- 全體可談攏→評估危老；有人反對但多數支持→評估都更。
- 兩條路都請建築師做容積與分回試算，再開說明會。
常見誤區
- 誤區一：「都更比較慢，所以危老一定比較好。」一戶不同意，危老就無法推動。
- 誤區二：「危老、都更獎勵可以加在一起。」危老容積獎勵不得與其他法令容積獎勵同時適用。
- 誤區三：「竹北都是新房子，沒有危老題材。」竹北舊市區仍有屋齡30年以上的老公寓與透天，新竹縣至2025年4月底累計受理危老65件、核准59件。
我在竹北看到的實務狀況（示意）
我在竹北舊市區遇過（示意）一棟十多戶的老公寓，有兩戶屋主長年在外地、聯絡不上。大家原本想走危老，但全體同意這關過不去。張偉倫 Lawrence 的建議是先把所有權人與聯絡狀態整理成表，再由建築師分別試算危老與都更的時程與分回，讓住戶自己比較，而不是先選邊站。
FAQ
Q1：危老和都更最大的差別是什麼？ 危老需要全體土地及合法建築物所有權人同意，小基地也能做；都更可依法定比例多數決推動，但程序與審議通常較長。
Q2：老公寓有人不同意重建怎麼辦？ 危老需全體同意，有人反對就無法推動；可評估改走都更，依《都市更新條例》法定比例多數決與權利變換辦理，實際依個案為準。
Q3：危老和都更的容積獎勵可以疊加嗎？ 不行。依危老條例第6條，危老容積獎勵不得與其他法令規定的容積獎勵同時適用。
竹北老社區想重建，先比兩條路
張偉倫 Lawrence｜土地開發整合｜房地產顧問｜專案代銷 0988 510 018 服務範圍：竹南、頭份、新竹、竹北 lawrencelandtw.com
把社區戶數、產權與住戶意向整理好，來找張偉倫 Lawrence 一起比較危老與都更。
資料來源（查證日期：2026/10/31）
- 全國法規資料庫：都市危險及老舊建築物加速重建條例 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=D0070249
- 全國法規資料庫：都市更新條例 https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070008
- 聯合新聞網：危老累計受理4,598件（統計至2025/4/30） https://house.udn.com/house/story/123589/8883573
- 行政院：危老條例及都更條例修正草案（2026/7/16） https://www.ey.gov.tw/Page/9277F759E41CCD91/1527fc05-2d18-4759-9e87-dbb6c9308707
- 都更同意比例依現行條文與個案為準。
先做所有權人地圖，才知道哪一條路可能走得通
竹北舊市區的一棟老公寓，可能存在現住戶、出租戶、海外屋主、繼承尚未辦妥的家族持分等不同權利狀態。重建討論若只有幾位熱心住戶出席，不能直接推定整棟的同意狀況。
建議以地號、建號、所有權人與聯繫狀態建立清冊，並確認是否有未登記增建、共用空間與停車權利爭議。這份清冊也是之後比較危老與都市更新程序所需的基礎資料。
「都更多數決」不是只要住戶過半就可以
都市更新依是否屬政府劃定更新地區、實施方式及法定階段，會有不同的人數與面積同意門檻，還涉及公展、審議與權利變換等程序。社區不能以「超過半數就能拆」當成法律結論。
危老全體同意看似較難，但對少戶、權利單純的基地可能更有效率；都市更新程序相對完整，適合需要整體協商的社區。兩種制度都應由建築師、律師與都市更新專業團隊依個案評估。
會議紀錄與財務透明，是社區整合的起點
每次住戶說明會都應留下書面議程、參與名單、選項比較、問題與回覆，並向所有權人說明搬遷安排、租金補貼、施工風險、分回戶別與未來管理費。讓住戶能比較方案，而不是只比較一句「幾年後會有新房子」。
同時應把尚未決定的政策修正草案與已施行法律分開呈現，避免因期待容積提高而延誤必要的建築安全處理。
法規校對時間：2026年10月31日。 行政院修正草案仍在立法院審議，本文區分現行法與草案；如有修法以正式公布生效內容為準。個案應由建築師、結構技師、地政士、稅務／法律專業人士與主管機關確認。