第一階段：先把土地與權利資料對齊
以地段地號建立清冊，核對所有權人、持分、抵押權、查封、租約、占用、界址、道路與地上物。若基礎資料不同步，後面的價格與開發討論容易失真。
第二階段：分別確認意願與不可退讓條件
每位地主對出售、合建、自建、保留或時間的期待不同。先個別了解需求，再確認誰有決策權；尚未取得全體共識時，不應對外宣稱已完成整合。
第三至四階段：可行性與公平分配
由建築、地政與相關專業人員查核使用分區、道路、形狀、公共設施、容積及可能成本，再以面積、區位、臨路、權利負擔與市場條件討論分配或找補，不能只按坪數一刀切。
第五至六階段：媒合、契約與履約追蹤
媒合建商或買方時應揭露整合程度與限制；進入契約後，再由律師、地政士等確認授權、期限、付款、稅費、違約、信託或履約安排。整合顧問不能保證所有地主同意或主管機關核准。
常見問題
土地整合一定要所有地主同意嗎？
交易或合建涉及各筆所有權處分時，原則上仍需相應權利人依法同意；共有土地另有法定處分規則，應由專業人員依個案確認。
整合完成就一定能提高地價嗎？
不一定。價值仍取決於使用管制、道路、基地條件、開發成本、市場需求與買方評估。
官方資料與查核日期
本文最後查核日期為2026年9月22日。法規、政策、都市計畫、金融授信與地方執行方式可能更新，請以主管機關、銀行及正式文件的最新內容為準。
作者與專業責任
作者：張偉倫 Lawrence，不動產營業員（109）苗縣經證字第370218號，服務於巨馥地產有限公司，從事土地開發整合與建商媒合。本文提供一般土地知識與查核方向，不構成法律、地政、建築、稅務、估價、開發核准或成交保證；個案應由主管機關及合格專業人員確認。