先看法規
不動產說明書是經紀業者依法應交付與解說的文件。依《不動產經紀業管理條例》第 23 條與第 24 條，經紀人員應以說明書向交易相對人解說，雙方簽約時也應交付，且說明書視為契約的一部分。
一、增建與違建
看中古屋時，很多糾紛都來自「現場看到的空間」與「權狀上登記的面積」不一致。像是頂樓加蓋、陽台外推、夾層或後陽台加建，都應確認是否有記載、是否納入權狀，以及是否涉及違建風險。
二、漏水與修繕紀錄
漏水不只要問有沒有，更要問「哪裡漏、什麼時候修、誰修的、修完多久」。若賣方或仲介願意保證特定部位狀況，建議直接寫進契約或附註於說明書，而不是只用口頭承諾。
三、非自然死亡與事故資訊
買方在意的問題，應直接在文件上確認。若某些欄位填寫「不知」或空白，不代表沒問題，而是代表你更需要追問來源與理由。
四、海砂、輻射與檢測資料
屋齡較高的房屋，若沒有檢測資料，可進一步詢問是否曾做過相關檢測，或評估是否需要自行委託專業單位檢查。買方的重點不是把所有風險歸零，而是清楚知道自己承接了什麼。
五、租約、占用與交屋現況
是否仍有房客、借住人、車位占用或戶籍未遷出，也都應在說明書與契約中確認。真正安全的交屋，不只是拿到鑰匙，而是確認權利與現況都能如約交付。
資料來源
- 法務部全國法規資料庫，不動產經紀業管理條例第 23、24 條。
- 內政部定頒之不動產說明書應記載及不得記載事項。