中古屋買賣寫「現況交屋」，重點是雙方約定的交付狀態與瑕疵範圍，不是賣方全面免責的魔法字眼。民法第354條規定物的瑕疵擔保，第366條則規定賣方故意不告知瑕疵時，限制或免責特約無效。
先區分已知屋況與隱瞞缺陷
買方看屋能辨識、契約揭露且明確約定的修繕事項，與賣方明知卻故意不告知的漏水、結構或管線瑕疵，法律效果可能不同。不能單憑「現況交屋」四字判斷勝負。
簽約前的三份紀錄
第一，賣方現況說明書與附註；第二，現場影像、檢測照片與修繕紀錄；第三，買賣契約的瑕疵處理、交付與通知機制。重要約定應白紙黑字。
實地看屋要注意的位置
浴室外牆、窗框周邊、天花板、頂樓管線與地下室都值得檢查。必要時可聘請驗屋或專業技師，確認這是屋況、施工缺失還是日後維護問題。
事後發現問題怎麼辦？
應依民法檢查通知義務與契約條款保存證據、適時通知賣方。是否得解除、減價或求償，依瑕疵種類、程度、知悉時點及其他證據判斷。
常見問題 FAQ
現況交屋賣方就不用負責漏水嗎？
不一定，尤其故意隱瞞瑕疵時，免責約定可能無效。
看屋當下沒發現漏水，事後就無權主張？
不能一概而論，須依瑕疵性質、通知時點、約定與證據判斷。
簽約前最重要的文件？
現況說明書、相關檢測照片與具體買賣條款。
參考資料
更新：2026 年 10 月 29 日。法規、價格、進度及資格以主管機關、銀行與個案正式文件為準。