這位客戶原本以貸款八成規劃預算，看好物件準備簽約時，銀行初步評估的核貸成數卻只有七成，自備款突然多出近百萬元缺口。
常見問題不是完全沒有資金，而是只用理想貸款成數抓總價，沒有為鑑價、個人條件與銀行審核保留緩衝。我們先把可用資金、付款節點與缺口逐項確認，再討論能否調整。
- 確認實際可貸成數、鑑價與資金差額
- 評估總價微調或付款期程的可行性
- 與屋主溝通付款節奏，爭取合理緩衝
最後透過調整付款期程與小幅議價補上資金缺口，買方在理解每個付款節點後完成交易。
貸款成數沒有一定過關的保證；預留緩衝，才不會讓喜歡的物件因資金卡住。
常見問題
買房預算可以直接用貸款八成計算嗎？
不建議只用理想成數估算。核貸仍受鑑價、收入、負債、信用與銀行政策影響，應另外保留稅費及資金緩衝。
核貸成數低於預期時怎麼辦？
先確認正式差額與付款時程，再評估自有資金、總價、議價及交付安排；簽約前應清楚了解相關風險。