內容揭露：本文依張偉倫 Lawrence 的房地產與土地開發整合工作型態整理；為保護當事人，人物、地點、日期、數字與可識別細節已模糊化或重組，不代表特定案件結論。
先談產品，不先喊比例
和合作團隊在頭份工地旁討論另一處基地。第一步不是談地主能分多少，而是先核對基地面寬、法定容積、可能樓層、戶數與停車配置，建立可行的產品假設。
二房或三房，要用資料驗證
首購與小家庭常關注二至三房，但不能因此直接斷定某塊地只適合特定房型。仍須比較區域成交、總價帶、家庭結構、供給、坪效、車位與工程成本，再透過建築配置及財務試算驗證。
有了共同假設，比例才談得下去
合建或分回比例會受到土地價值、營建成本、融資、稅費、銷售風險、工期與契約條件影響。先把量體與產品邏輯說清楚，雙方才有同一套基礎可以討論。
- 市場需求需用成交、供給與總價帶交叉驗證
- 車位配置、公設比與坪效會直接影響產品可行性
- 合建比例應連同信託、工期、成本、分配與退場機制評估
分回比例是結果；基地能做什麼產品、承擔什麼成本，才是討論的起點。
專業提醒：土地、建築、飛航、個資、貸款、稅務與交易條件可能更新；實際案件請以最新登記、主管機關資料、正式契約及合格專業人員意見為準。
常見問題
地主應該先談分回比例嗎？
可先了解市場區間，但正式協商前宜先完成基地、法規、量體與財務初評，否則相同比例可能代表完全不同的實際價值。
看到附近二房賣得快，就一定要做二房嗎？
不一定。還要比較基地條件、法規、停車、總價、競品供給、施工與銷售風險，並由專業團隊完成產品定位。